明珠国际中央会议定调, 政策红利井喷, 8 月起想抄底买房, 要做好 5 个准备!

在 2025 年 7 月 14 日至 15 日，中央城市工作会议于北京隆重举行。此次会议距离上一次中央城市工作会议已过去十年之久，其意义非凡，为城市发展以及与之紧密相关的房地产行业，在未来相当长的一段时间内，明确了发展方向，更揭示出未来 10 年的红利机会，让房地产新时代的逻辑逐渐清晰起来。

准备一：明确购房目的，精准定位需求

在众多的购房动机中，主要分为自住和投资两大类，而每一类又可进一步细分。对于自住需求者而言，又可细分为首次购房的刚需人群、为了改善居住条件的改善型人群以及为子女上学考虑的学区房需求者等。不同的细分需求，在购房决策时关注的重点截然不同。首次购房的刚需人群，往往预算有限，更注重房屋的性价比，倾向于选择房价相对较低、交通较为便利的区域，哪怕房屋面积较小，但能满足基本的居住需求即可。比如一些城市的新兴开发区，虽然目前配套设施可能还不够完善，但随着城市的发展规划，未来有较大的发展潜力，房价也相对亲民，这类区域就比较适合刚需购房者。

改善型购房者则更关注房屋的品质、居住环境以及周边配套的升级。他们可能会追求更大的居住空间、更好的物业服务、优美的小区景观以及更优质的医疗、商业配套等。例如，一些高品质的住宅小区，配备了健身房、游泳池等休闲设施，周边有大型购物中心和知名医院，这类房源对改善型购房者具有很大吸引力。而学区房需求者，最为关注的则是房屋所属的学区，力求让孩子能进入优质学校就读。他们愿意为了孩子的教育资源，在预算范围内选择学校周边的房源，哪怕房屋本身的房龄较老、户型不太理想，也会因为其学区优势而备受青睐。

投资购房者的目的则是通过房产的增值或出租来获取收益。在考虑房产增值潜力时，他们会重点关注城市的发展规划、区域的经济增长趋势以及交通枢纽等基础设施的建设情况。例如，一个城市规划建设新的商务区，大量企业入驻，人口流入增加，该区域的房产增值潜力就会较大。对于以出租为目的的投资者，租客的需求偏好是他们关注的重点。租客通常喜欢交通便利、周边生活设施齐全的地方，所以这类投资者会倾向于选择靠近地铁站、公交站，周边有超市、菜市场、餐饮店的房源。此外，房屋的户型结构也很重要，小户型因租金相对较低、市场需求量大，往往更容易出租，受到投资者的青睐。

准备二：全面评估财务状况，合理规划预算

购房预算的规划并非仅仅取决于房价，还涉及到众多与之相关的费用，需要进行全面细致的考量。首先，首付款是购房时的一大笔支出，目前在一些政策利好的城市，首付比例有所降低，像西安、盐城等地将商贷首付比例统一降至 15%，这在一定程度上减轻了购房者的首付压力。但即便如此，购房者仍需根据自身的储蓄情况、家庭可支配资金来确定能够承担的首付款金额。例如，购买一套价值 200 万的房产，按照 15% 的首付比例，需要准备 30 万的首付款。购房者要确保这笔资金的筹集不会给自己和家庭带来过大的经济压力，影响到日常生活质量。

其次，贷款额度和还款能力也是预算规划的关键因素。在申请房贷时，银行会根据购房者的收入情况、信用记录等来评估其还款能力，从而确定贷款额度。购房者应提前对自己的收入稳定性进行评估，一般来说，每月还款额不宜超过家庭月收入的 50%，以免还款压力过大。以 100 万房贷、30 年期为例，在当前利率水平下，若采用等额本息还款方式，按照首套房商业贷款利率 3.05% 计算，每月还款额约为 4277 元。购房者需要确保家庭月收入在 8554 元以上，才能较为轻松地承担这笔还款。同时，购房者还需考虑到未来可能出现的收入波动情况，预留一定的资金应对突发状况。

除了首付款和贷款还款，税费也是购房预算中不可忽视的一部分。“四个减免” 政策虽然在一定程度上降低了交易成本，但仍有一些税费需要购房者承担。契税根据房屋面积和购房者的购房情况不同而有所差异，一般在 1% - 3% 之间。假设购买一套 100 平米、总价 150 万的首套房，契税按照 1.5% 计算，就需要缴纳 2.25 万元。此外，还有可能涉及到增值税、个人所得税等，虽然在一些政策下部分情况可减免，但购房者仍需提前了解清楚，将其纳入购房预算中。

另外，房屋的维修费用、物业管理费等也应在预算规划时予以考虑。维修费用虽然不是一次性支出，但随着房屋使用年限的增加，可能会出现各种需要维修的情况，购房者需要预留一定的资金用于房屋的日常维修和保养。物业管理费则是每月都需要支付的费用，不同小区的物业管理费标准不同，一般在每平米 1 - 5 元不等。以一套 100 平米的房屋为例，每月物业管理费可能在 100 - 500 元之间，这也是一笔长期的支出，需要在购房预算中体现。

准备三：深入研究市场，把握区域价值

当前房地产市场呈现出明显的分化态势，不同城市、同一城市的不同区域，房地产市场的表现各不相同。在一些一线城市和热点二线城市，由于经济发展强劲、人口持续流入，房地产市场需求较为旺盛，尤其是核心区域，房价相对坚挺，且具有较大的保值增值潜力。例如北京的海淀区、上海的浦东新区，这些区域拥有优质的教育、医疗资源，商业氛围浓厚，交通便利，吸引了大量的人口就业和居住，房价一直保持在较高水平，且在市场波动时，抗跌性较强。而一些三四线城市或经济发展相对滞后的城市，由于人口外流、产业支撑不足等原因，房地产市场面临较大的库存压力，房价上涨动力不足，甚至出现下跌趋势。

同一城市内部，不同区域的发展前景和房价走势也存在差异。以郑州为例，主城区如金水区，因土地稀缺、需求旺盛，库存去化周期缩短至 12 个月，新房均价 19801 元 /㎡，较年初微跌 0.3%，二手房均价 10208 元 /㎡，跌幅收窄至 0.65%，优质学区房溢价率回升至 15%，市场表现相对稳定。而航空港区、南龙湖等远郊区域，库存去化周期超 24 个月，部分项目降价 15%-20%，房价跌回 2018 年水平。这是因为主城区配套成熟，交通、商业、教育、医疗等资源丰富，吸引了大量人口居住，而远郊区域虽然房价较低，但配套设施不完善，交通不便，导致市场需求不足。

购房者在选择购房区域时，要重点关注城市的发展规划。政府的规划文件、城市建设蓝图等都能为购房者提供重要的参考信息。例如，若一个城市规划建设新的地铁线路，沿线的区域就可能因为交通便利性的提升而迎来发展机遇，房价也有可能随之上涨。同时，区域的产业发展情况也是关键因素。产业的集聚能够带来大量的就业机会，吸引人口流入，从而带动房地产市场的发展。像一些高新技术产业园区，众多高科技企业入驻，吸引了大量的高学历人才就业，这些人才的购房需求推动了周边房价的上涨。此外，周边配套设施的完善程度，如学校、医院、商场、公园等的分布情况，也直接影响着区域的居住价值和房价走势。购房者应综合考虑这些因素，选择具有发展潜力和居住价值的区域购房。

准备四：谨慎选择开发商，确保房屋质量与交付

开发商的信誉和实力是影响房屋质量和交付的关键因素。在市场环境复杂的情况下，部分开发商可能面临资金链断裂等问题，导致楼盘烂尾或房屋质量出现严重问题，给购房者带来巨大损失。例如，曾经有一些小型开发商，由于资金实力薄弱，在项目建设过程中无法按时支付工程款，导致工程进度停滞，最终楼盘烂尾，购房者多年无法拿到房子，损失惨重。因此，购房者在选择开发商时，要优先考虑信誉良好、实力雄厚的大型开发商，尤其是 “白名单” 央国企项目，其交付保障率相对较高，可达 98%+。像中海、保利等央企开发的项目，在市场上口碑较好，资金实力和开发经验都较为充足，能够更好地保障房屋质量和按时交付。

为了进一步了解开发商的情况，购房者可以通过多种途径进行考察。一方面，查询开发商的过往业绩，了解其开发的其他楼盘的销售情况、交付时间以及业主的反馈评价。例如，可以通过房地产网站、业主论坛等渠道，查看其他购房者对该开发商楼盘的评价，是否存在房屋质量问题、物业服务不到位等情况。另一方面，查看开发商的资金状况，如资产负债率等财务指标。资产负债率较低的开发商，说明其财务状况较为健康，资金流动性较好，在项目开发过程中更有能力保障工程的顺利进行。

在考察开发商的同时，购房者还需关注楼盘的施工进度和质量。可以定期前往楼盘施工现场，观察工程的进展情况，是否按照施工计划有序推进。例如，查看建筑材料的堆放情况、工人的施工状态等，了解工程是否正常进行。对于房屋质量，可以从建筑结构、墙体、门窗等方面进行初步检查。在签订购房合同前，仔细阅读合同条款，明确房屋交付标准、交付时间以及违约责任等内容，确保自身权益得到充分保障。一旦发现开发商存在问题或合同条款不合理，应及时与开发商沟通协商，或者寻求专业人士的帮助。